杨肸子难道说一线城市房价的秘密仅是富人的游戏吗？-江苏楼市观察

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来源：豪言
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新时代三大爽：喝茅台、开宝马、住京上深商品房
1
“难忘是花下，何物胜樽前？”
春节将近，在不违反八项规定情况下，亲朋聚会，开怀小酌，诚为乐事。如果再能喝上一口茅台，就有里儿又有面儿，更爽了。
但你知道茅台酒现在是什么价吗？
官网价：新飞天53度500ml标价每瓶1499元，嫌贵？贵还买不着！每人限购2瓶，库存0瓶。这叫有价无市！
如果是一个敏锐的商人，你会狂喜不己：那我改行做白酒吧！千万不要。
请看这张图：

整体看，啤酒深潜不巳，白酒踏步欲跌，只有红酒抬头有限。一个共识是，在白、啤、红三大类酒中，红酒消费人群偏中高端，白酒啤酒则偏中低端。
在白酒整体增速回落之中，万绿丛中几点红，以茅台为代表的高端白酒，2016年以来量价齐升加狂升。只不过这些“贵族”占比只有10%左右，茅台们的“牛市”改变不了整个行业的“熊市”。
可以看出，不论是三大酒类，还是单论白酒，都是高端受宠，低端难过，所谓“高牛低熊”。
那么只有酒是这样吗？来看看车。

没错！汽车市场也是“高牛低熊”。2017年总销量同比增长1.5%，而2016年的这个指标高达15.9%。但请注意：2017年，豪华乘用车的销量增速超过20%！
消费层面如是，企业层面亦不例外。在家电业，格力、美的和海尔三家利润已经超过全行业一半。还有大地产，2017年，5000亿房企已有三家，千亿之上者18家。
股市是所有行业的镜鉴，2017年A股龙头股成交额占比近10%，为历史最高。一位著名券商分析师因此判断：Ａ股将港股化，或说，二八定律与马太效应已然携手，全面而至。
2
如酒和车一样“高牛低熊”者，还有房地产市场。一线城市新房价格高企、需求旺盛，其茅台、宝马本色，欲盖弥彰。
从链家网北京的新盘页面可以看到，东城区、西城区的新盘只有个位数，朝阳海淀也就十几个，而自六环以内，新房价格均为七?八万起，这还是在政府限价、开发商花式藏价的情况下报出来的。
如果加装修费和相关税费，在北京买一套100平米（建筑面积）的新房，起码要1000万元起价。
在北京我们不说朝阳海淀，只看看门头沟。链家网上显示的门头沟新盘约30个左右。

你会问：这么贵的房子能卖出去吗？会有多少人买？
这个问题其实有点na?ve，如果卖不出去，政府为啥要限购限价？
想起一个多月对香港楼市教父施永青的访谈。我的疑惑是，为什么香港房价的上涨远超本地经济和人们收入增长？施先生的回答要点是：一、富人财富增长速度比其它群体快；二、富人的人数足以覆盖本已偏少的新房供应，甚至供不应求。
豁然开朗！不止Ａ股，内地一线城市的房市亦将香港化：新房俱为豪宅，成为只有高收入阶层支付得起的禁脔。
所以，中国新时代三大爽是：喝茅台、开宝马、住一线城市新房！
3
有实力享受三大爽的人在哪里？
几天前，有位京城房媒的帅哥敏锐地提到小米即将上市，即将带来一股购房或换房热。
上市成功，雷军吃肉，管理层啃个骨头喝口肉汤应当没问题。雷军这块肉至少上百亿，而骨头和汤，当从几亿到几千万不等，对付个豪宅豪车好酒，还是绰绰有余的。
中国社会收入变化的特点是，普遍人的收入未必降，只不过“非普通人”的收入涨得太快，两者相比，如同自行车和跑车比赛，越拉越远。
小米的例子告诉我们中国收入变化的几大特点。
1、二八定律愈演愈烈，“二”的队伍在迅速扩大，人数相当于或超过欧洲一个中小国家的人口；
2、企业资本化，收入股权化。这两个“化”带来的收入增长，都是乘数级的；富裕阶层从企业主向管理层“推恩式”扩大。高大上者有科技企业的IPO，土豪者有我大地产企业的跟投。据闻5000亿房企跟投的管理层，年收入数千万不出奇，上亿也不是传说。
3、人力价值占比越来越高，知识和专业变现者的种类和人数加速增长。传统意义上的律师、医生、文娱体育明星、教育界人士之外，还新增了传播界和媒体人。而知识类企业多为合伙制而非雇佣制，一富就一群；富人群体变得更年轻，消费力和频率更高；
4、当然，还有由有力人士构成的灰色收入群体，不必多言，亦不必讳言。
与塔尖人群的高收入相对应的是以下略显无力感的数字。
从2016年初到2017年上半年，全国居民人均可支配收入增速的中位数从8.4%降至7.0%，中位数是平均数的86.9%。说人话就是，贫富差距继续扩大。再看其中的农民工，2016年收入的名义增速只有6.6%，双双低于平均数和中位数。请注意：这都是国家统计局的数据。
总有一个群体令我们仰视艳羡，总有一个群体令我们泪流满面。
4
钱多也发愁：花不完放在哪儿？
据胡润研究院最新报告，地产继续成为中国高净值人群的最主要投资方向，股票其次；约一半富人认为未来两年国内地产价格会稳健增长
买哪儿的房子？
富人们买房目的是资产配置，所以，首选是大城市，最好是超级大城市，如中国的北上广深，如国外的伦敦和纽约的房子。
看下伦敦。在英国脱欧投票时，与大多数城市不同，伦敦投了反对票。因为在英国，伦敦从前是，今后仍然是全球化、互联网化和高端产业化“三化”的最大得益者。从国际三大金融中心之一的地位，到具有数百家剧场的艺术中心、再到最大软实力英语的输出，伦敦辐射的是全世界。
所以，不奇怪，伦敦的房地产一枝独秀，从中国的荣智健、王健林，到印度塔塔集团掌门人，再到From Russia的切尔西老板阿布拉西莫维奇，都在伦敦购置了豪宅。当然，还有昔时“日不落帝国”诸多殖民地国家的独裁者，以及文化娱乐界人士。《纸牌屋》男主角史派西，每年有一半时间住在伦敦，因为他还是优秀的莎剧演员。

再说美国。去年易居沃顿游学时，参观纽约曼哈顿中资参与投资的住宅项目，一位华裔美女销售告诉我，纽约是一个可以“money parking”的地方。这与香港施永青的说法不谋而合，即香港房价的变化反映了投资者的实力和偏好。
在全球化、互联网化、高端产业化“三化”推动下，超级城市的黄金时代已然来临，但远未结束。试想，“三化”带来的人流和投资增量，不管是商务、旅游、留学还是移民，首选当然还是超级城市，中外皆然。
投资就是“钱生钱”，在中国最具理财天赋的是山西人，民国时期山西王阎锡山曾深有感触地说：钱生钱，就像养了一个不用管饭的孝子。
在“钱生钱”的投资品中，与债券、黄金、股票等品种相比，房产兼具使用、升值、抵押融资的全面优势。也就是说，房生钱，比钱生钱还有效。
5
一线城市的高房价一向是千夫所指，众矢之的。要解决吗？怎么解决？
从有调控以来，被提及的办法不少，靠谱的不多。如：
1?假明白真糊涂式：增加供应。当一线城市的房产成为“买之必涨”的投资品后，再多的供应也会如海绵吸水一样，被来自五湖四海、高唱“我爱北京天安门”的同胞们吞噬。这叫“供应量陷阱”。况且，房子是非标品，其供应要受到土地和城市边界的硬约束，说增加就能增加吗？如果在香港和新加坡这种城邦体，生育率和外来人口不会短期大量增加，说增加供应，相对更靠谱一些。
2、简单粗暴式：短期调控，如调高交易税费、限户型面积、限购限贷限售、限制房企融资等等。这些措施短期见效，但治标不治本，且副作用和后遗症愈来愈严重。
3、图穷匕现式：房产税，特别是以市场估值为税基的做法。它会触及社会最广谱的风险点，于法于情都不适宜，是最危险的黔之驴式下策。（详请参阅豪言之《我们等的是靴子，却掉下来一块大石头》一文）
好，以上都是线性思维，水多了加面，面多了加水。真正要解决复杂问题，往往是立体和降维思维。比如，将来能够彻底消灭小偷的不会是警察，而是支付宝。据说一伙职业小偷，在帝都落脚后，一个月才偷了2000多块钱，连房租都不够。
所以，我们来看看下面两种相对靠谱的办法。
4、功夫在诗外式：要解决北京单向式外来人口过多的压力，要点不在北京，你总不能把北京变得不好！而是使其它城市，能在生活富足、职业体面、机会均平等方面，向一线城市看齐，或说没有质的差异。如此，只追求“小目标”的人，就不会蜂拥到北京来。只有那些要成为大政治家、外交官、北大清华教授或“北京瘾者”，才一定要来。但这些人的绝对人数很少。
一个反面例子证是：十多年前，潘石屹同志曾动过SOHO进军二三线城市的念头，但当他独立湘江，展眼望去，看到当地最牛逼的企业都是国企如中国电信、中国移动、建设银行等，最雄伟的建筑都是官府的委、办、局时，他即转身离去。
所以，中国提高城市间经济发展和社会生活的活力和均好性，如私营企业指数、星巴克指数、帅哥美女指数，才是治本之策。但这种办法慢工出细活，换届频繁之官员哪有兴趣？
5、承认现实式：租购并举。
很多人将“租购并举”误解为楼市利空，这是没有听话听音儿的缘故。
比如夸人，说你身材好，就是你不漂亮的意思；说你人真好，就是你既无身材也不漂亮的意思；如果背地咬牙切齿骂你是小妖精，恭喜你了，你已经成了她们梦想变成的人。
所以，在一线城市，大推“租购并举”，不是对当地高房价的诅咒和否定，恰恰相反，这是一种认可甚至背书。它表明：调控的逻辑发生了质的改变! 曾记否，原来调控的要义是降房价、降面积，以适应一般市民的购买力。
现在鼓励租房，并把“租”放在“购”之前，潜台词是“买不起就租吧”，再深层的潜台词是，高房价是现实，不易改变。
所以，一句“租购并举”，不是拍脑袋，而是经过对现状深刻、精准的洞察之后，制定的与时俱进、符合现实的国策。它与二八定律和马太效应，点面相扣，无缝对接。语坚而意曲，面柔而心硬。

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